5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南(nán)方(fāng)和华夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时(shí)所公布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有小幅(fú)增长。根据基金(jīn)一(yī)季(jì)报(bào)统计，龙头与(yǔ)地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通(tōng)在沙特打工一年挣多少钱，到沙特打工工资高吗股比重(zhòng)增幅五只个股分(fēn)别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房(fáng)地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行业标的(de)市值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色(sè)，但公募所持房地(dì)产(chǎn)公(gōng)司市值在股票资产中的(de)占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是进(jìn)一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的(de)首次回升，年(nián)底(dǐ)这(zhè)一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季(jì)度得以延(yán)续。数据统计显示，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对(duì)于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金一(yī)季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板(bǎn)块(kuài)排名(míng)最高的(de)是保利发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去(qù)年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万科最为明(míng)显；其次是金地(dì)集团(tuán)退出百大(dà)之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏(sū)链上(shàng)最后(hòu)一(yī)环，且首季并非(fēi)行(xíng)业(yè)销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持(chí)仓上还需要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经济圈判断房地(dì)产已经进入大分化时代，一二(èr)线城(chéng)市好于三四线城市。而映射到二级(jí)市场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收(shōu)获行(xíng)业贝塔(tǎ)的红利期(qī)一去不返了(le)。“如果按照产业周(zhōu)期(qī)来分类，包括(kuò)房地产等几类行(xíng)业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统认知上没有(yǒu)什么投资(zī)机会(huì)的。但(dàn)在(zài)这几(jǐ)年特殊的行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业(yè)也出(chū)现(xiàn)了(le)一些机会，背(bèi)后的(de)逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也(yě)有(yǒu)公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年销售(shòu)面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的(de)更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需求(qiú)端还(hái)需要有(yǒu)一定的政策出(chū)来去刺(cì)激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无论从城(chéng)镇化(huà)的进(jìn)程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居(jū)民(mín)的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿(yì)元(yuán)的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因(yīn)而行业(yè)高增的时(shí)代已经过去，未来(lái)行(xíng)业的需求或(huò)将回落(luò)，在(zài)此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很容(róng)易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入到供给侧出(chū)清(qīng)的(de)过(guò)程。这(zhè)个过(guò)程中，综(zōng)合竞争力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占(zhàn)率的提(tí)升。当(dāng)行业需(xū)求(qiú)见顶回落(luò)时，行业(yè)的贝(bèi)塔已经过(guò)去了，但不代表没(méi)有(yǒu)投(tóu)资机会，机会(huì)在(zài)于城市(shì)、位置(zhì)、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争力(lì)公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地(dì)产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产(chǎn)板块个股，在纳入统计(jì)的(de)124只(zhǐ)房地产类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段(duàn)恰好排名前(qián)五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别(bié)是上实(shí)发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名(míng)第(dì)一的上(shàng)实(shí)发(fā)展，五一假(jiǎ)期归来后在沙特打工一年挣多少钱，到沙特打工工资高吗日成交量明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续两个(gè)交易(yì)日收出涨停。从该(gāi)股的(de)基本面来看，上实(shí)发展的(de)主营业务为(wèi)房地产开发(fā)与经营(yíng)。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及服(fú)务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各类(lèi)机构(gòu)都有对(duì)其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的上银(yín)基金、私募的(de)迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时(shí)代出租(zū)率复苏至(zhì)近年来最高，另一(yī)方面则是公(gōng)司(sī)拿地结算持续(xù)性向好，从数(shù)字上看(kàn)，一季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依(yī)然在前(qián)十(shí)中(zhōng)，这也是连续第三(sān)个季度他有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀入前(qián)十。同(tóng)时榜单中还(hái)有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局，其当季还(hái)小幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家上海区(qū)域(yù)性地产公司外，荣(róng)安地产则是主要布(bù)局(jú)在深圳(zhèn)的(de)地产公司(sī)，一季报(bào)交出的也是一份(fèn)报喜的成(chéng)绩单(dān)：首季公司(sī)实(shí)现营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公(gōng)司股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基(jī)首季新杀(shā)入十大(dà)流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排名(míng)第九位，此外联袂出(chū)现的(de)机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目(mù)前房(fáng)企的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受限于信(xìn)用问题或者资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低(dī)成本(běn)土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的(de)拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的(de)融资(zī)成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国(guó)企地(dì)产(chǎn)股(gǔ)或存在发展的(de)大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地(dì)产(chǎn)行业(yè)的结构性机会依然存在，少部(bù)分公司尤其是(shì)央企占据显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为(wèi)库存的优势。央企地产公司(sī)，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较低的(de)融资(zī)成(chéng)本，优质(zhì)的开发(fā)资(zī)源和良好的不动产资(zī)产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民营地产公司(sī)也是更(gèng)有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权(quán)债务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企(qǐ)业的资(zī)产会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以(yǐ)在这一(yī)轮(lún)行业出清(qīng)的过(guò)程中，央(yāng)国企相较(jiào)于民企(qǐ)来说估值的(de)修复更明显(xiǎn)。中特估的(de)角度从(cóng)中(zhōng)长期的维度看(kàn)，行业(yè)的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业(yè)进入(rù)高质(zhì)量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现金(jīn)流创造(zào)能力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较(jiào)低，企业自(zì)身(shēn)资产的质量好、运(yùn)营(yíng)能力(lì)强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将受益(yì)于行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星(xīng)石投资首席(xí)研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一思(sī)路(lù)的话，或许还(hái)是(shì)保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏在沙特打工一年挣多少钱，到沙特打工工资高吗表示：“需要客观地去持(chí)续(xù)观(guān)察国企(qǐ)央(yāng)企在三个方(fāng)面是否可以维(wéi)持，首先是融(róng)资成(chéng)本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一(yī)季(jì)报梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩(jì)分化(huà)更趋明(míng)显，保利发展、滨江(jiāng)集团等(děng)房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速(sù)的(de)增长。而这些公司也(yě)是(shì)机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产业内人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出(chū)现明显改(gǎi)善的房(fáng)企，主要是因为(wèi)过去(qù)两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下(xià)半年(nián)民营房企不(bù)怎么投(tóu)资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续(xù)性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢复(fù)但仍处(chù)于调整的过程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提(tí)醒(xǐng)表示(shì)，在房地(dì)产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又在往下(xià)掉(diào)。除了杭(háng)州、成(chéng)都等(děng)极个别城市四月环(huán)比三月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上(shàng)海在内的(de)绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑(huá)的情(qíng)况。而现在五月的市场表现也不太乐观(guān)。按(àn)照现在的经济状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以(yǐ)及(jí)市场的(de)去(qù)库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六(liù)月(yuè)份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外的一(yī)个市(shì)场乏力现(xiàn)象。也(yě)就是说，第二季度(dù)、第三季(jì)度增(zēng)长不(bù)确定(dìng)性的(de)压力仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个房地产以及(jí)其上(shàng)下游(yóu)产业(yè)链的复苏速(sù)度都(dōu)比(bǐ)想(xiǎng)象(xiàng)的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不(bù)是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同(tóng)行好(hǎo)得多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现(xiàn)出(chū)来。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去等待它(tā)的基本(běn)面不断地凸显(xiǎn)出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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